Ich will ein Grundstück kaufen / verkaufen

Grundstückserwerb durch Kaufvertrag Käufer + Verkäufer Makler Kosten Grundstückserwerb in der Zwangsversteigerung

Grundstückserwerb durch Kaufvertrag

Bei der größten Investition ihres Lebens, dem Hausbau, geben deutsche Familien im Schnitt 250.000 € aus und verschulden sich für circa 25 Jahre. Was sie dabei für ihr Geld bekommen, wissen die meisten Käufer bei Vertragsabschluß höchstens ungefähr. Der bei weitem überwiegende Teil der jährlich rund 200.000 Eigenheimerwerber in Deutschland kauft die sprichwörtliche Katze im Sack.

Der Kaufvertrag über das Grundstück, das Erbbaurecht oder das Wohnungseigentum muss notariell beurkundet werden. Ohne Notar geht es also nicht! Damit wird vom Gesetz abgesichert, dass der Vertrag, den Sie schließen, beweissicher ist und dass Sie einen rechtlich einwandfreien Vertrag erhalten. Der Vertragstext, der Ihnen vorschlagen wird, enthält Klauseln, mit denen gesichert wird, dass Sie als Verkäufer für Ihr Grundstück auch wirklich den vereinbarten Kaufpreis und als Käufer für Ihr Geld auch wirklich das Grundstück und das Haus so wie erwartet erhalten werden.

Geben Sie alle Erklärungen in das notarielle Protokoll, die vereinbart sind! Stellen Sie Fragen! Klären Sie Unklarheiten! Der Vertrag soll ja gerade sichern, dass alle vereinbarten Vertragsbedingungen auch festgehalten werden. Leider kommt es immer wieder vor, dass ein Kaufvertragsgeschäft hinterher zu Streitigkeiten führt.

Für den Verkäufer:

Geben Sie als Verkäufer auch die Mängel des Hauses bekannt! Der Käufer muss wissen, worauf er sich einlässt. Sie kennen das Haus und seine Macken, der Käufer nicht. Mängel zu verschweigen, kann in teuren, verlorenen Prozessen enden!

Für den Käufer:

Besichtigen Sie das Haus vor der Beurkundung gründlich. Wenn Sie kein Fachmann im Bauwesen sind: Nehmen Sie einen Maurermeister oder einen Architekten oder einen anderen Baufachmann zur Besichtigung mit. Das Geld, dass Sie hier ausgeben, lohnt sich in aller Regel, weil Sie damit eine eigene, nicht verkäufergesteuerte Begutachtung der Bausubstanz erhalten.

Für Käufer und Verkäufer:

Geben Sie den Kaufpreis nicht falsch an! Dieses Phänomen kommt leider immer wieder vor. Manchmal wird der Kaufpreis zu hoch angegeben, um damit der finanzierenden Bank einen höheren Verkehrswert vorzutäuschen. Häufig wird der Kaufpreis zu niedrig angegeben. Damit sollen Notar- und Gerichtskosten sowie Grunderwerbsteuer gespart werden. Vorsicht!!! Sie schließen damit zwei Verträge:
Einmal den beurkundeten, der jedoch als Scheingeschäft nichtig ist, weil er ja von beiden Seiten gar nicht ernstlich gewollt ist; zum anderen denjenigen - mündlich - geschlossenen Vertrag über die tatsächliche Kaufpreissumme, der aber nicht beurkundet und damit formnichtig ist!
Außerdem machen sich wegen der Grunderwerbsteuerreduzierung beide Seiten der Steuerhinterziehung strafbar!

Wer soll als Käufer auftreten?

Diese Frage sollten Sie in einer Besprechung vor der Beurkundung mit Ihrem Steuerberater oder dem Notar besprechen. In der Regel sind Eheleute betroffen. Eine emotionale Entscheidung ist hier fehl am Platze!

Wollen beide Eheleute den Kaufvertrag gemeinsam schließen, so werden sie gemeinsamen "je zur ideellen Hälfte" als Eigentümer in das Grundbuch eingetragen. Eintragungen im Grundbuch sind damit nur noch gemeinsam möglich, d. h. jede Grundschuld, jede Belastung überhaupt, aber auch jede Löschung von Belastungen ist nur noch gemeinsam möglich.
Verstirbt einer der Ehepartner, so vererbt er an seine Erben die ihm gehörende Haushälfte. Sollten Pflichtteilsberechtigte Ansprüche geltend machen, so berechnet sich deren Forderung nach dem hinterlassenen Vermögen, hier also "nur" nach dem halben Grundstückswert (einschließlich Haus).
Siehe zum Themenkreis Erben und Vererben

• die hierzu eingerichtete Seite

Steuerliche Aspekte sind mit zu berücksichtigen. Beispiel: Einer der Ehepartner richtet in dem gekauften Haus einen selbständigen Betrieb ein. Der andere Ehepartner ist hier häufig alleiniger Käufer und vermietet dem Unternehmen seine Immobilie (oder einen Hausteil). Dadurch erreicht man eine Streuung der Einnahmen.

Ein anderer Gedanke ist auch nicht zu vernachlässigen: Kommt es wegen des Kaufvertrages innerhalb der Gewährleistungsfrist zu Meinungsverschiedenheiten mit dem Verkäufer, so wird derjenige, der den Kaufvertrag auf der Käuferseite geschlossen hat, die Ansprüche stellen und gegebenenfalls gerichtlich einklagen. Sein Ehepartner, der ja alle Besprechungen miterlebt hat, kann jetzt eventuell erforderliche Aussagen der Beteiligten - auch vor Gericht als Zeuge - bestätigen; dies aber nur dann, wenn dieser nicht mit gekauft hat!

Soll ich einen Makler einschalten?

Mit einem grundsätzlichen Ja oder Nein kann diese Frage nicht beantwortet werden. Es kommt immer auf den Einzelfall an.
Für den Verkäufer bietet sich eine Reihe von Vorteilen mit dem Auftrag an einen Immobilienmakler. Zunächst ermittelt der Makler einen marktgerechten Kaufpreis. Der Verkäufer verschenkt also nichts. Der Makler hat den Überblick über die üblichen Kaufpreise, der Verkäufer meist nicht. Die Besichtigungen braucht der Verkäufer nicht mehr selbst durchzuführen. Das erledigt der Makler ebenfalls. Und der Verkäufer erspart sich die Kosten der Zeitungsannoncen. Zahlreiche kleinere, aber eben auch notwendige Tätigkeiten wie z. B. das Ablesen von Zählerständen usw. werden häufig ebenfalls vom Maklerpersonal erledigt.
Der Käufer kann, wenn er sich an einen Immobilienmakler wendet, in der Regel aus einem großen Pool von Angeboten wählen.
Kommt der Vertragsabschluß aufgrund einer Vermittlung des Maklers zustande, trägt der Käufer regelmäßig die Courtagekosten. Das liegt daran, dass der Kaufpreis bereits berücksichtigt, dass der Verkäufer von diesen Kosten freigestellt ist. Im Endeffekt bedeutet dies, dass die Grunderwerbsteuer und die Gerichtskosten eben nur auf der Grundlage des geringeren Kaufpreises zu entrichten sind.

Leider gibt es bei den Immobilienmaklern eine Reihe von "schwarzen Schafen". Um Immobilienmakler zu werden, bedarf es nur einer Gewerbeanmeldung, weiter nichts; insbesondere ist keine Ausbildung erforderlich. Dennoch werden Sie meist schon im ersten Gespräch spüren, ob der Immobilienmakler qualifiziert ist oder nicht. Die Größe seines Büros oder die Verbindung mit einem Bankinstitut sind für sich alleine genommen noch keine Qualifikationsmerkmale!

Die Maklercourtage beträgt in der Regel 5 % zuzüglich Mehrwertsteuer. Verlangt der Makler mehr, muss er schon plausible Gründe anführen, sonst dürfte er nicht seriös sein.
Die Courtage steht nicht gesetzlich fest, sondern ist verhandelbar. Sie mag im Verhältnis zur Leistung recht hoch erscheinen. Dabei gilt es aber zu berücksichtigen, dass der Makler zunächst einmal hohe Investitionen vor sich herschiebt: Zeitaufwand für die Kaufpreisbewertung, Inseratskosten, Zeitaufwand für Gespräche mit anderen Kaufinteressenten. Und häufig geht der Makler leer aus; diese Kosten müssen bei einem Vermittlungserfolg mit gedeckt werden.

Soll ich einen Rechtsanwalt einschalten?

Grundsätzlich ist der Notar verpflichtet, Sie als Beteiligten über die rechtliche Tragweite des geplanten Rechtsgeschäftes umfassend zu beraten. Der Notar ist aber, im Gegensatz zum Rechtsanwalt, zur Einhaltung strikter Neutralität verpflichtet, während der Rechtsanwalt (der auch den Beruf des Notars haben darf, nur eben wegen dieses Vertrages nicht als Notar tätig sein darf) Sie und nur Sie alleine mit Ihren Interessen vertritt. Wenn Sie einen Rechtsanwalt mit der Vertretung oder auch nur mit einer Beratung über den Vertrag beauftragen, haben Sie eine zusätzliche Absicherung über die rechtliche Tragweite des Vertrages. Die Kosten eines Rechtsanwalts sind allerdings erheblich, sie liegen weit über denen des Notars. Schon ein einziger vermiedener Fehler dürfte aber die Rechtsanwaltskosten aufwiegen.

Wann soll ich zum Notar gehen?

Sobald der Entschluss über den Kaufvertrag grundsätzlich feststeht. Über die Person des Notars sollte mit dem Vertragspartner Einigkeit bestehen; kann man sich schon darüber nicht einigen, besteht der berechtigte Verdacht, dass es weitere Streitpunkte geben wird.
Den Notar werden Sie um einen Entwurf Ihres Vertragswerkes bitten. Schildern Sie, wie bereits erwähnt, auch die kleineren Einzelheiten Ihrer Abmachungen, damit die Vollständigkeit des Vertragstextes gewährleistet ist.
Lassen Sie sich nicht davon erschüttern, dass Sie einen sehr umfangreichen Vertragsentwurf erhalten. Manchmal kommt es im Nachhinein auf jede Kleinigkeit an! Kurze Texte, manchmal nur über 2 1/2 DIN-A-4-Seiten, sind zwar zunächst angenehm, weil die Beurkundung schnell vonstatten geht; hinterher rächt sich dies aber schnell, weil der Streit - im schlimmsten Fall sogar der Rechtsstreit - vorprogrammiert sein kann.
Der Notar wird Ihnen auf Wunsch auch eine Übersicht der entstehenden Kosten liefern. Die Kosten richten sich nicht etwa nach dem Zeitaufwand, sondern nach dem Wert des Vertrages.

Ein kleines Excel-Berechnungsprogramm für Ihre hauseigene Vorabberechnung können Sie hier im Format Excel 7.0 (Excel 95) für Euro-Beträge erhalten. Wählen Sie "Datei von ihrem aktuellen Ort öffnen".

Wer den Kaufpreis finanzieren muss, ist zumeist auf die Hilfe von Banken angewiesen. Lassen Sie sich an dieser Stelle überraschen, was Sie Ihr Bankkredit kostet. Geben Sie den Kaufpreisteil ein, den Sie finanzieren müssen, und tragen Sie die angestrebte Laufzeit ein (20 Jahre sind nur eine Vorgabe):

Hier sind die Links zu den 4 in Niebüll vertretenen Banken:

• Vereins- und Westbank
• Commerzbank
• VR-Bank
• Nord-Ostsee-Sparkasse

Hinweise auf Immobilienangebote von FOCUS-Online gibt es hier.

Hinweise zum Erwerb von Grundbesitz in der Zwangsversteigerung

Die Möglichkeit, eine Immobilie im Wege der Zwangsversteigerung zu erwerben, ist zwar ungewöhnlich, aber dennoch nicht ausgeschlossen. Hier ist allerdings große Erfahrung erforderlich. Entweder kennen Sie sich im Zwangsversteigerungsrecht selbst aus, oder aber Sie nutzen unsere anwaltliche Hilfe für die Vertretung als Bieter bei einer Zwangsversteigerung an. Beachten Sie aber bitte, dass eine Vertretung nur ENTWEDER als anwaltlicher Vertreter ODER als Notar (Ausbietungsgarantie, Grundschuldbestellung) möglich ist. Sprechen Sie bitte rechtzeitig vor dem Versteigerungstermin mit uns. Wir helfen gerne!

Eine ganz allgemeine Einführung gibt es, leider mit viel Werbemüll drumherum, bei FOCUS Online | Geld | Immobilien | Zwangsversteigerungen.

Ein Video über Zwangsversteigerungen:

Übersicht der Zwangsversteigerungsangebote:

• Amtsgerichte Niebüll, Schleswig
• Amtsgericht Flensburg (mit kostenfreien Gutachten!)

Die nachfolgenden allgemeinen Hinweise gelten auch für die Versteigerung von Erbbaurechten, Wohnungseigentum oder Teileigentum.

Beschaffen Sie sich soviel wie möglich an Informationen über das "Versteigerungsobjekt"! Diese können Sie erhalten

• als wichtigste Quelle: Aus einem Gutachten zum Verkehrswert. - Das zuständige Amtsgericht lässt durch einen Gutachter (Architekten) den Verkehrswert ermitteln und setzt danach den Grundstückswert fest. Der Verkehrswert soll dem gegenwärtigen Marktwert des Objekts entsprechen, also den Kaufpreis darstellen, der im einem freien Verkauf erzielbar wäre. Das Wertgutachten ist eine einigermaßen brauchbare, wenn auch häufig nicht absolut zuverlässige Informationsquelle zum Zustand und zur Beschaffenheit des Grundstücks und des Hauses. Es enthält auch Grundrisse, Fotos usw. Das Gutachten können Sie sich beim Amtsgericht kostenlos ansehen. Sie können auch zum Preis von 0,50 Euro (bis 31.12.01: 1,00 DM) pro Seite eine Kopie bestellen (der Preis ist in den Verkaufsangeboten der Tageszeitungen jeweils mit angegeben). Einige Gerichte bieten Gutachten kostenfrei im Internet an, zum Beispiel http://www.hanmark.de. Seien Sie aber vorsichtig mit dem Gutachteninhalt. Der Architekt, der das Gutachten erstellt, ist meist mit dem Schuldner alleine vor Ort und erhält dort auch nur die positiven Informationen. Die negativen muss er sich selbst suchen, was nicht immer gelingt. Besser ist, wenn es Ihnen gelingt,

• eine Besichtigung vor Ort. Häufig wird das Gebäude noch bewohnt, entweder vom Schuldner selbst oder es ist vermietet. Auf eine Besichtigung gibt es keinen Anspruch! Manchmal befindet sich die Immobilie schon in der Zwangsverwaltung. Viele Zwangsverwalter führen mit Interessenten eine Ortsbesichtigung durch.

Der Versteigerungstermin:

Was müssen Sie mitbringen?

1. Ein Ausweispapier (Personalausweis, Reisepass), wenn man Sie beim Gericht nicht schon persönlich kennt. Wer für eine Firma ersteigern will (GmbH, KG o.ä.), braucht zusätzlich einen neuen Handelsregisterauszug,
2. Eine notariell beglaubigte Vertretungsvollmacht, wenn Sie für jemand anderen bieten wollen,
3. 10% des Verkehrswertes als bankbestätigten Scheck zur Hinterlegung geforderter Sicherheiten (Barzahlung ist nicht mehr möglich!)

Abgabe von Geboten

Machen Sie sich vorher Gedanken darüber, wie hoch Sie gehen wollen; lassen Sie sich nicht vom "Versteigerungsfieber" anstecken, Sie könnten es bitter bereuen! Über das Versteigerungsverfahren wird Sie in aller Regel der zuständige Rechtspfleger ausführlich informieren. Fragen beantwortet man dort gerne.
Den Wert bestehen bleibender Rechte und Belastungen müssen Sie in Gedanken hinzurechnen.

Zum Beispiel:

Sicherheitsleistung

Wie schon erwähnt: Meistens muss Sicherheit hinterlegt werden. Wenn eine Bank die Versteigerung betreibt (was meist der Fall ist), und Sie zu dieser Bank gute Kontakte haben, können Sie durch rechtzeitige Information über die Bietabsicht dafür sorgen, dass der Terminsvertreter der Bank bei Ihnen auf Sicherheitsleistung verzichtet. Wenn Sie aber Sicherheit hinterlegen müssen, so beträgt sie immer 10 % des festgesetzten Wertes und kann erbracht werden durch

•  unbefristete, unbedingte und selbstschuldnerische Bankbürgschaft
•  bestätigten Landeszentralbank-Barscheck (ausgestellt von der Hausbank)
•  Verrechnungsscheck, der von einem dazu berechtigten Kreditinstitut ausgestellt sein muss und  dessen Vorlegungsfrist nicht vor dem 4.Tag nach dem Versteigerungstermin auslaufen darf.
• Vorauszahlung durch Überweisung an das Amtsgericht

Zuschlagsbeschluss:

Meistens erhält der Meistbietende den Zuschlag sofort und ist damit neuer Eigentümer des Grundstücks/Hauses. Es gibt aber Ausnahmen:

Der Zuschlag wird vom Gericht versagt, wenn Ihr Gebot die Hälfte des festgesetzten Verkehrswertes nicht erreicht. Liegt es darüber, aber noch unter 7/10 des Verkehrswertes, kann von einigen Verfahrensbeteiligten die Versagung des Zuschlages beantragt werden. Was dann passiert, wird der Rechtspfleger erklären: Es gibt einen neuen Versteigerungstermin, in dem diese Grenzen nicht mehr zählen. Der Zuschlag kann dann auf jedes Meistgebot erteilt werden. 
Endet in einem solchen Fall die Versteigerung mit einem unverhältnismäßig niedrigen Gebot, kann das Gericht den Zuschlag versagen, um unverhältnismäßige Nachteile für den Eigentümer zu vermeiden (kommt fast nie vor).

Zahltag:

Das Amtsgericht setzt einen "Verteilungstermin" fest, der 1 bis 2 Monate nach dem Versteigerungstermin stattfindet. Der neue Eigentümer erhält schriftlich eine Zahlungsaufforderung mit den vom Gericht ausgerechneten Zinsen und muss bis zum Verteilungstermin diesen Betrag zahlen. Sie können bar zahlen oder vorher überweisen. Auch wenn die Rechtspfleger der Gerichte die Überweisung lieber sehen, weil dann nicht so viel Bargeld in der Amtsstube liegt: Sie dürfen auch bar zahlen. Die Zinsen bei Ihrer Hausbank zahlen Sie dann erst, wenn Sie das Geld morgens dort abholen. Noch eins: Sagen Sie Ihrer Hausbank einige Tage vorher Bescheid, in welcher Höhe Sie Bargeld brauchen, damit man dort nicht in 100-DM-Scheinen auszahlen muss.