Wappen

Aufgaben des Notars

Zunächst der Gedankengang eines nicht mehr namentlich bekannten Landnotars um 1900:

Dadurch unterscheidet sich der Notar von allen anderen akademischen Berufen, dass wir am Wohlergehen, andere aber am Unglück und der Schlechtigkeit der Menschen interessiert sind. Der Rechtsanwalt freut sich über unübersichtliche Straßenkreuzungen, brechende Ehen, Notzucht und Mord. Der Arzt lebt von abgeschnittenen Beinen und faulenden Blinddärmen. Der Pastor hätte ohne die Sündhaftigkeit der Menschen keine Existenzberechtigung. Nur wir Notare freuen uns und verdienen am meisten, wenn alles gut geht: Wenn die Geschäfte blühen, die Felder fruchtbar sind, die Schlote rauchen. Wir wünschen, dass jeder Mensch Millionär ist; dann sind wir es auch. Wir sind von Berufs wegen Menschenfreunde.

Der Notar – Ihr unparteiischer Berater

Aufgaben und Tätigkeiten eines Notars haben viele Seiten: Einerseits repräsentiert er den Staat. Er ist Hoheitsträger. Dies kommt für den rechtssuchenden Bürger bildhaft darin zum Ausdruck, dass der Notar ein Amtsschild mit dem Landeswappen benutzt. Für Sie als Klienten des Notars tritt indes eine andere Seite in den Vordergrund: Ihnen und Ihren Vertragspartnern steht der Notar nämlich vornehmlich als unparteiischer Berater in komplizierten und folgenreichen Rechtsangelegenheiten zur Verfügung.

Was bedeutet dies? Notare und Notarinnen leisten Hilfestellung bei der Gestaltung von Rechtsbeziehungen und fungieren als Mittler zwischen den Interessen der Parteien. Notare sind damit „friedfertige“ Juristen. Sie sind ihrer Aufgabe nach unparteiisch. Auch ist es nicht Aufgabe der Notare, Streitigkeiten und sonstige Sachverhalte autoritär zu entscheiden. Insoweit unterscheiden sie sich von den Richtern. Notare bieten den Beteiligten lediglich Rat und Mitwirkung im Sinne einer Dienstleistung an. Den Beteiligten steht es frei, ob sie den Rat annehmen oder nicht.

Wird der Notar von den Beteiligten aufgesucht, so wird er zunächst den Sachverhalt erforschen und dabei auf das Genaueste die Interessen und Ziele der Vertragsparteien ermitteln. Doch nicht alles, was die Beteiligten wünschen, können sie, und nicht alles, was sie wollen, dürfen sie. Willenserforschung ist die Aufgabe des Notars, die Beteiligten zu dem Ergebnis zu führen, das ihrem wahren Willen irrtumsfrei, zweifelsfrei und rechtlich einwandfrei entspricht. Auf der so ermittelten Grundlage wird der Notar auf eine Einigung der Parteien im Sinne eines freiwilligen Interessenausgleichs hin wirken. Lässt sich eine solche Einigung nicht erzielen, findet die Tätigkeit des Notars ihr Ende. Wird hingegen eine Einigung erzielt, so schlägt sich das Ergebnis in der Regel in einem Vertrag nieder, mag der Vertrag dann Kaufvertrag, Erbvertrag, Gesellschaftsvertrag oder anders heißen. Notare beraten und belehren die Parteien sodann über den (möglichen) Vertragsinhalt und stellen dabei sicher, dass unerfahrene Beteiligte nicht benachteiligt werden. Ziel ist, ein Gleichgewicht zwischen den Vertragsparteien zu erreichen, soweit dieses von rechtlicher Information und der Kenntnis rechtlicher Gestaltungsmöglichkeiten abhängt. Notare tragen hiermit wesentlich zur Sicherstellung eines wirksamen Verbraucherschutzes bei.

Der Notar – vom Gesetzgeber an Ihre Seite gestellt

Für eine Vielzahl von Rechtsgeschäften ist ein Tätigwerden des Notars gesetzlich vorgeschrieben (Beurkundung des Rechtsgeschäfts durch einen Notar). Dies ist immer dort der Fall, wo der Gesetzgeber die Mithilfe des Notars wegen der weitreichenden persönlichen und wirtschaftlichen Folgen für die Beteiligten für geboten hält. Erforderlich ist die Mitwirkung des Notars insbesondere in folgenden Bereichen:

Häufig wird eine Beurkundung von den Beteiligten aber auch dann gewünscht, wenn das Gesetz dies nicht ausdrücklich vorschreibt. Tatsächlich empfiehlt sich die Inanspruchnahme des Notars bei sämtlichen für die Beteiligten wichtigen Vertragsangelegenheiten z. B. bei Verträgen im Personengesellschaftsrecht (OHG, KG) oder bei komplizierten Miet- und Pachtverträgen. Auch hier können die Beteiligten von der Sachkunde und der Erfahrung des Notars profitieren. Mit der Beurkundung wird die Vereinbarung der Parteien dokumentiert; eventuelle Probleme können durch den Notar schon im Vorfeld geklärt werden. Spätere Streitigkeiten und kostspielige Gerichtsverfahren können damit weitgehend vermieden werden. Der Notar gibt Sicherheit in allen Vertragsfragen. Wichtig ist es zu wissen, dass Notare und ihre Angestellten zu absoluter Verschwiegenheit verpflichtet sind. Mit ihnen kann man auch Vertrauliches besprechen. Der Notar sollte von Ihnen daher möglichst frühzeitig eingeschaltet werden.

Die Kostenfrage: 50 % Rabatt für alle!

Die Notargebühren sind in einer Gebührenordnung gesetzlich festgelegt. Gebührenvereinbarungen sind nicht zulässig. Die Wahl des Notars ist damit keine Kostenfrage! Diese gesetzlichen Gebühren sind allerdings seit 1987 nicht angepaßt worden. Seit der letzten Anpassung betrug die deutsche Inflationsrate über 50 %! Während die Personalkosten sich verdoppelt haben und die allgemeinen Bürokosten mindestens um die Hälfte stiegen, sind die Kosten des Notars immer noch auf dem Stand von vor über 22 Jahren. Das sind 50 % Rabatt, gesetzlich festgeschrieben, für alle notariellen Tätigkeiten! Dafür einige Beispiele:

Ein Testament kostet ausgehend von einem Vermögen von 100.000 € bei einer Einzelperson etwa 300 € und bei Eheleuten etwa 600 €.

Der Kauf einer Eigentumswohnung kostet für 350.00 € etwa 2.200 €.

Für die Gründung einer GmbH mit 25.000 Euro Stammkapital fallen (einschließlich der Anmeldung zum Handelsregister) etwa 500 € Notargebühren an.

Bei der Wahl eines Notars Ihres Vertrauens sind Sie als rechtssuchender Bürger völlig frei. Ort und Amtssitz des Notars spielen hierbei keine Rolle. So kann etwa der Kaufvertrag über ein Grundstück in Hamburg ohne weiteres auch von einem Notar in Niebüll beurkundet werden.

Beglaubigungen

Beglaubigungen unterscheiden sich von den Beurkundungen dadurch, dass vom Notar lediglich die Unterschrift einer Person beglaubigt wird. Häufig umfasst die Tätigkeit aber zuvor den Entwurf des Textes, der unterzeichnet werden soll. Beglaubigungen sind ohne Vorankündigung regelmäßig in den Geschäftszeiten möglich.

Was muss beglaubigt werden? Alle Erklärungen, die gegenüber dem Vereinsregister, dem Handelsregister, dem Grundbuchamt (soweit nicht Beurkundung vorgeschrieben ist) oder dem Genossenschaftsregister gegenüber abzugeben sind, ferner Postvollmachten, Erbschaftsausschlagungen oder Baulasten.

Was kann beglaubigt werden? Jede andere Unterschrift unter Erklärungen jeder Art. Beschränkungen gibt es nicht.

Wozu dient die Beglaubigung? Sie ist der amtliche Nachweis dafür, dass der Unterzeichnende die Unterschrift auch wirklich persönlich abgegeben hat. Unterschriftsfälschungen werden damit ausgeschlossen.

Beurkundungen

Für Beurkundungen ist regelmäßig die schriftliche Vorbereitung und zu Ihrem Schutze die Vorprüfung der für die Beurkundung maßgeblichen Tatsachen erforderlich. Mit Ausnahme von besonderen Eilfällen erfolgt sie daher auf Termin.

Was muss beurkundet werden? In der täglichen Praxis sind dies in erster Linie die Kaufverträge über Grundstücke, Erbbaurechte und Wohnungseigentum. Grundschuldbestellungen müssen beurkundet werden, wenn sie - was regelmäßig der Fall ist – eine Unterwerfung unter die sofortige Zwangsvollstreckung enthalten.

Gesellschaftsbeschlüsse für GmbHs und AGs müssen in bestimmten Fällen beurkundet werden. Bei einer GmbH beispielsweise sind der erste Gründungsbeschluss und alle satzungsändernden Beschlüsse beurkundungspflichtig.

Was kann beurkundet werden? Jede andere Erklärung, jeder andere Vertrag. Beschränkungen gibt es nicht. Es darf nur nichts Gesetzwidriges geschehen. Auch ein Mietvertrag, z. B. über Gewerberaum, kann also notariell beurkundet werden.

Wozu dient die Beurkundung? Bei der notariellen Beurkundung wird der gesamte zu unterschreibende Text vorgelesen und dann von den Beteiligten genehmigt. Der Notar muss auf die rechtliche Tragweite der Erklärungen hinweisen und über Risiken belehren. Die Beteiligten wissen also, was sie unterschreiben.

Sonstige Tätigkeiten

Neben der Beglaubigung und dem Beurkunden ist der Notar für eine Vielzahl von Rechtsangelegenheiten zuständig. Einen guten Überblick erhalten Sie auf der Homepage der Notarkammer Sachsen.

Notariat im Eherecht

Allgemeines

Sofern Sie den Weg der Ehe wählen, finden mit dem Tag der standesamtlichen Trauung die gesetzlichen Regelungen auch auf Sie Anwendung. Das Gesetz knüpft an die Eheschließung verschiedene Folgen, die zum Teil während, zum Teil nach Beendigung der Ehe eingreifen. Sie lassen sich im wesentlichen unter folgenden Stichworten einordnen: Güterstand, Unterhalt und Versorgung im Alter.

Diese gesetzlichen Regelungen können Sie in einem Ehevertrag Ihren Verhältnissen anpassen. Um eine unparteiische rechtliche Beratung sicherzustellen, hat der Gesetzgeber für den Abschluss eines Ehevertrages die notarielle Beurkundung angeordnet. Einen Ehevertrag können Sie sowohl vor als auch nach Eingehung der Ehe schließen, also insbesondere zu einem Zeitpunkt, zu dem Sie an ein Scheitern Ihrer Ehe gar nicht denken und nur eine Regelung für den „schlimmsten Fall“ aufstellen wollen. Vorteil ist in diesem Moment die Möglichkeit, sachlich und ohne allzu große Emotionen eine Vereinbarung zu treffen, die dann im Falle der Trennung eine faire und für Sie und Ihren Partner angemessene Regelung darstellt. Aber auch wenn die Ehe gescheitert oder ein Scheitern wahrscheinlich ist, können Sie im Rahmen einer Scheidungsfolgenvereinbarung noch Regelungen über die vorgenannten Punkte treffen.

Güterstand

Der Güterstand regelt die Zuordnung des Vermögens während der Ehe und für den Fall der Scheidung. Grundsätzlich leben Sie als Partner einer ehelichen Lebensgemeinschaft im gesetzlichen Güterstand der Zugewinngemeinschaft. Daneben gibt es die vertraglichen Güterstände der Gütertrennung und der Gütergemeinschaft. Die Auswirkungen dieser Güterstände für die Zeit des Bestehens der Ehe, aber auch für den Fall deren Scheiterns, erläutert Ihnen Ihr Notar und weist auf die Möglichkeiten einer Modifikation hin. So kann beispielsweise der beim gesetzlichen Güterstand der Zugewinngemeinschaft im Falle des Scheiterns der Ehe durchzuführende Zugewinnausgleich durch die Eheleute modifiziert werden (z. B. Ausschluss des Zugewinns für Betriebsvermögen oder für Wertsteigerungen ererbten Vermögens).

Möglich ist auch ein gänzlicher Ausschluss. Nach gründlicher Belehrung durch den Notar können Sie den für ihre individuellen Lebensumstände am besten geeigneten Güterstand wählen und einen auf Ihre Erfordernisse speziell abgestimmten Ehevertrag schließen. Dabei spielen vor allem die Aufgabenverteilung zwischen Ihnen und Ihrem Partner, Alter, Vermögen und persönliche Vorstellungen über die wirtschaftlichen Auswirkungen der Eheschließung eine Rolle. Durch die zunehmende Anzahl von „internationalen Ehen" sind auch Fragen des internationalen Rechts und der Rechtswahl ein zentraler Punkt der Beratung.

Unterhalt

Der Ehevertrag regelt aber nicht nur die Frage eines Zugewinnausgleichs. Er kann darüber hinaus auch Bestimmungen für den Fall des Scheiterns der Ehe treffen und zwar insbesondere in Bezug auf Unterhaltsansprüche und die Versorgung der Eheleute im Alter. Das Gesetz sieht einen nachehelichen Unterhaltsanspruch zur Absicherung des Berechtigten unter verschiedenen Voraussetzungen vor (z. B. Unterhalt wegen Betreuung gemeinsamer Kinder, Unterhalt wegen Alters, Krankheit oder Not). Hiervon können Sie im Ehevertrag individuell abweichen. So ist es möglich, die Voraussetzungen für das Entstehen einer Unterhaltspflicht zu erweitern oder einzuschränken. Darüber hinaus kann auch die Höhe des Unterhaltsanspruches begrenzt werden, also ein Höchstbetrag festgelegt werden, den der Unterhaltsanspruch nicht übersteigen kann. Insoweit sind verschiedenste Alternativen denkbar. Aufgabe Ihres Notars ist es, die für Sie passende Alternative herauszufinden.

Versorgungsausgleich

Das Gesetz sieht bei Scheidung der Ehe einen Ausgleich der während der Ehezeit erworbenen Rentenanwartschaften vor (Versorgungsausgleich). Dies ist vor allen Dingen sinnvoll, wenn ein Ehepartner wegen Betreuung gemeinschaftlicher Kinder keine Möglichkeit hatte, selbst Rentenanwartschaften zu erwerben. Das Gesetz unterscheidet hierbei aber nicht, ob der Ausgleichsberechtigte auch auf die Rentenzahlungen angewiesen ist. So ist es unerheblich, ob der Ausgleichsberechtigte etwa selbst hohes Vermögen hat oder über eine Lebensversicherung bereits abgesichert ist. Dies kann zu Ungerechtigkeiten führen. Sie haben die Möglichkeit, bereits vor der Eheschließung Vereinbarungen hierüber zu treffen. Ihr Notar weist Sie auf die Risiken einer solchen Vereinbarung hin und stellt Ihnen Alternativsicherungen vor.

Scheidungsfolgenvereinbarung

Auch wenn die Ehe bereits gefährdet ist und Sie eine Trennung für möglich oder sehr wahrscheinlich halten, ist der Abschluss eines Ehevertrages zur Regelung der Scheidungsfolgen möglich. Der Notar klärt Sie, häufig im Zusammenspiel mit den eingeschalteten Rechtsanwälten, über die Scheidungsfolgen auf und zeigt Ihnen auch insoweit die Möglichkeit einer einverständlichen, d.h. nicht streitigen Scheidung auf. Sie haben es in der Hand, im Rahmen des gesetzlich Zulässigen die Folgen der Scheidung zu regeln und einen fairen Ausgleich zu finden. Über Fragen des Zugewinnausgleichs, des Unterhalts und der Versorgung hinaus klärt der Notar auch über die Folgen der Scheidung im Hinblick auf Sorgerecht und Kindesunterhalt für gemeinsame Kinder auf und erarbeitet Regelungsmöglichkeiten. Die Scheidungsfolgenvereinbarung erleichtert das gerichtliche Ehescheidungsverfahren. Das Familiengericht kann bei Vorliegen der Scheidungsfolgenvereinbarung die Ehescheidung in einem Verfahren aussprechen, das gegenüber dem „normalen" Scheidungsverfahren schneller und kostengünstiger ist.

Notariat im Erbrecht

Allgemeines

Über das gesetzliche Erbrecht bestehen oftmals falsche Vorstellungen. Das böse Erwachen kommt dann mit dem Tod des Erblassers, also mit dem Erbfall. So sind Ehegatten häufig der Auffassung, dass das gemeinsame Haus nach dem Tode eines von ihnen dem Überlebenden alleine gehört. Ihnen ist nicht bekannt, dass regelmäßig auch andere Personen Miterben und damit Miteigentümer werden. Dies können die eigenen Kinder oder sogar entfernte Verwandte sein. Solchen unliebsamen Überraschungen lässt sich vorbeugen. Denn das deutsche Erbrecht erlaubt jedem, für seinen Todesfall eine Regelung über sein Vermögen zu treffen. Dies geschieht durch ein Testament oder durch einen Erbvertrag. Der Erbvertrag muss immer notariell beurkundet werden, das Testament kann notariell beurkundet werden. Das Testament kann aber auch als eigenhändiges Schriftstück errichtet werden.

Bei der Errichtung eines eigenhändigen Testaments bestehen mehrere gravierende Nachteile, deren sich der Erblasser oft nicht bewusst ist:

Im Falle eines eigenhändigen Testaments ergeben sich nach dem Tode häufig erhebliche Schwierigkeiten zu ermitteln, was der Erblasser als letzten Willen wirklich gewollt hat. Oftmals ist dieser letzte Wille nicht eindeutig formuliert. Das „Juristendeutsch“ ist dem Erblasser in der Regel unbekannt. Dies führt in zahlreichen Fällen auch innerhalb von Familien zum Streit zwischen den Erben, der durch klare und präzise Formulierung vermieden werden kann. Durch ein notarielles Testament können diese Unsicherheiten vermieden werden, da der Notar eindeutige und rechtlich abgesicherte Formulierungen verwendet. Ihr letzter Wille wird damit bei weitem weniger angreifbar.

Weiterhin hat das eigenhändige Testament den Nachteil, dass keine rechtliche Beratung erfolgt. Eine solche Beratung ist allerdings dringend zu empfehlen, da viele rechtliche Gestaltungsmöglichkeiten dem rechtsunkundigen Erblasser unbekannt sind. Gerade bei größeren Vermögen oder komplizierten Verwandtschaftsverhältnissen ist eine qualifizierte Beratung, auch aus erbschaftssteuerlicher Sicht, dringend anzuraten. Auch hat der Gesetzgeber mit dem Pflichtteilsrecht dem freien Testieren Schranken gesetzt.

Ein weiterer Vorteil des notariellen Testaments bzw. des notariellen Erbvertrages besteht darin, dass die letztwillige Verfügung in diesen Fällen in amtliche Verwahrung von Amtsgericht bzw. Notar genommen wird und damit sichergestellt wird, dass die Verfügungen des Erblassers nach dem Tode ordnungsgemäß durchgeführt werden.

Aufgrund der bei eigenhändigen Testamenten erfahrungsgemäß bestehenden Schwierigkeiten ist es empfehlenswert, Rechtsberatung durch einen Notar in Anspruch zu nehmen. Dieser wird Ihren Willen ermitteln und die von Ihnen gewünschten Verfügungen in die richtige rechtliche Form umzusetzen.

Gesetzliche Erbfolge

Bei der gesetzlichen Erbfolge wird der Erblasser von seinen jeweils nächsten Verwandten beerbt. Vorrangig erben die Kinder des Erblassers, unter Umständen auch die Enkel. Sind solche Erben nicht vorhanden, können auch Eltern, Geschwister und andere Verwandte erbberechtigt sein. Neben den Verwandten hat auch der Ehegatte des Erblassers ein gesetzliches Erbrecht. Beispiele:

Testament und Erbvertrag

Durch Testament oder Erbvertrag (letztwillige Verfügung) kann jeder selbst bestimmen, wer sein Vermögen im Todesfall erhält. Dabei muss der Verfügende sich nicht an die gesetzliche Erbfolge halten. Er kann zum Beispiel mit ihm nicht verwandte Personen als Erben einsetzen, die gesetzlichen Erbteile abändern und Vermächtnisse oder Testamentsvollstreckung anordnen.

Das Testament kann als Einzeltestament oder als gemeinschaftliches Testament (nur Eheleute) errichtet werden. Wenn das Testament nicht notariell, sondern eigenhändig errichtet werden soll, muss der gesamte Text des Testaments vom Testierenden eigenhändig aufgeschrieben, mit Orts- und Datumsangabe versehen und unterschrieben sein. Bei der Errichtung eines gemeinschaftlichen Testaments ist es ausreichend, wenn ein Ehegatte das gemeinschaftliche Testament eigenhändig schreibt, mit Orts- und Datumsangabe versieht und beide Ehegatten die Erklärung unterschreiben. Da eigenhändig errichtete Testamente oft Unklarheiten oder Fehler enthalten, ist in jedem Falle eine notarielle Beratung zu empfehlen.

Der Erbvertrag ist eine in Vertragsform errichtete letztwillige Verfügung, an der mindestens zwei Vertragspartner beteiligt sind. Er muss durch einen Notar beurkundet werden. Anders als beim gemeinschaftlichen Testament können auch nicht miteinander verheiratete Personen einen Erbvertrag schließen. Der Erbvertrag ist im Vergleich zu notariellen gemeinschaftlichen Testamenten kostengünstiger, da er nicht in die besondere amtliche Verwahrung des Nachlassgerichts genommen werden muss.

Pflichtteil

Bei Abfassung einer Verfügung von Todes wegen sollte bedacht werden, dass Pflichtteilsrechte bestehen können. Solche Rechte haben Abkömmlinge des Erblassers und bei Kinderlosigkeit des Erblassers seine Eltern (nicht die Geschwister) und der überlebende Ehegatte. Das Pflichtteilsrecht kann durch Testament oder Erbvertrag grundsätzlich nicht entzogen werden; es garantiert dem Pflichtteilsberechtigten eine wirtschaftliche Beteiligung an dem Nachlass.

Der Pflichtteilsberechtigte wird nicht Miterbe des Nachlasses, er ist nicht zur Inbesitznahme oder Verwaltung des Nachlasses befugt. Der Pflichtteilsberechtigte hat nur einen Geldanspruch in Höhe der Hälfte des Wertes des gesetzlichen Erbteils.

Vermächtnis

Sollen bestimmte Personen nicht Erbe werden, sondern beispielsweise nur einzelne Gegenstände aus dem Nachlass erhalten, so ordnet der Erblasser bezüglich dieser Gegenstände ein Vermächtnis an. Der vermachte Gegenstand geht nicht sofort mit dem Todes des Erblassers in das Eigentum des Bedachten über. Die Erben müssen aber dem Bedachten den Gegenstand herausgeben.

Testamentsvollstreckung

Der Erblasser kann durch Verfügung von Todes wegen Testamentsvollstreckung anordnen. Wenn der Erblasser nichts anderes bestimmt, hat der Testamentsvollstrecker unter anderem die Aufgabe, den Nachlass in Besitz zu nehmen, die letztwilligen Verfügungen des Erblassers zur Ausführung zu bringen und bei einer Erbengemeinschaft gegebenenfalls die Auseinandersetzung unter den Erben vorzunehmen. Die Anordnung einer Testamentsvollstreckung ist sinnvoll bei größeren Vermögen oder wenn zu erwarten ist, dass die Erben aufgrund von Minderjährigkeit, Unerfahrenheit oder aus medizinischen Gründen mit der Verwaltung des Nachlasses überfordert wären.

Hingewiesen sei an dieser Stelle noch auf die sehr informative Seite der Bundesnotarkammer zum Testamentsregister.

Notariat im Immobilienbereich

Allgemeines

Der Kauf oder Verkauf einer Immobilie stellt für die meisten Beteiligten allein von der finanziellen Bedeutung alle anderen Geschäfte in den Schatten. Erhebliche Beträge des ersparten Vermögens müssen investiert und zusätzlich Darlehen aufgenommen werden. Auch für den Verkäufer ist der Grundbesitz häufig der bedeutendste Gegenstand des eigenen Vermögens.

Damit Sie als Käufer oder Verkäufer bei einem solch wichtigem Vorgang sachgemäß beraten werden und um Risiken zu vermeiden, ist die Mitwirkung des Notars vorgesehen. So muss beispielsweise verhindert werden, dass der Käufer den Kaufpreis zahlt, ohne aber die Immobilie zu erhalten. Auf der anderen Seite darf der Verkäufer seine Immobilie nicht verlieren, ohne den Kaufpreis zu erhalten. Ihr Notar wird mit Ihnen Ihre Zielvorstellungen besprechen, Sie über die Regelungsmöglichkeiten informieren und darauf aufbauend einen sachgerechten und ausgewogenen Entwurf eines Kaufvertrages erstellen.

Immobilienkaufverträge betreffen den Erwerb eines Bauplatzes, eines Ein- oder Mehrfamilienhauses oder einer Eigentumswohnung. Die Besonderheiten eines Objekts wirken sich auf die Gestaltung eines Vertrages aus. Dies gilt insbesondere für einen sogenannten Bauträgervertrag, mit dem der Käufer ein Grundstück oder einen Grundstücksanteil in Verbindung mit einem Gebäude mit einem – Haus oder Wohnung – erwirbt, das erst noch gebaut wird. Bauherr dieser Immobilie ist der Verkäufer.

Die Finanzierung sollte vor der Beurkundung feststehen. Wird ein Bankdarlehen in Anspruch genommen, sollten Sie als Käufer mit Ihrer Bank besprechen, wann das Darlehen ausgezahlt werden kann. Ihr Notar wird dann die Regelung der Fälligkeit des Kaufpreises auf den Auszahlungszeitpunkt abstimmen. Ist die Finanzierung des Kaufpreises bei Abschluss des Kaufvertrages schon im einzelnen geklärt, kann das zur Absicherung des Darlehens dienende Grundpfandrecht (Grundschuld oder Hypothek) unmittelbar im Anschluss an den Kaufvertrag beurkundet werden.

Kaufvertrag

Fälligkeit des Kaufpreises

Als Käufer wollen Sie den Kaufpreis erst dann zahlen, wenn sicher ist, dass Sie Ihrerseits die versprochene Leistung, nämlich das unbelastete Eigentum an dem Grundstück, erhalten werden. Deshalb sieht der Kaufvertrag im Regelfall vor, dass der Kaufpreis erst dann gezahlt wird, wenn bestimmte Voraussetzungen erfüllt sind. Die Fälligkeit des Kaufpreises wird in der Regel davon abhängig gemacht,

Ihr Notar veranlasst alles Erforderliche, damit die Fälligkeitsvoraussetzungen erfüllt werden. Sobald diese vorliegen, teilt er Ihnen dies mit. Erst wenn die Fälligkeitsmitteilung dem Käufer vorliegt, muss der Kaufpreis gezahlt werden.

Übergang von Besitz, Nutzungen und Lasten

Damit ist der Zeitpunkt gemeint, zu dem das Grundstück wirtschaftlich auf den Käufer übergeht. Der Käufer darf von diesem Zeitpunkt an das Grundstück in Besitz nehmen, alle Erträge des Grundstücks, also z. B. Mieteinnahmen, stehen ihm zu, er muss aber auch alle Kosten, also z. B. die Grundsteuern, die Müll- und Abwassergebühren- tragen.

In der Regel ist in dem Kaufvertrag bestimmt, dass der wirtschaftliche Übergang mit der Kaufpreiszahlung stattfindet. Will der Käufer den Grundbesitz schon vorher übernehmen, etwa weil er schon mit den Renovierungsarbeiten beginnen will, wird der Notar Ihnen Regelungen vorschlagen, die auch den Verkäufer absichern.

Übergang des Eigentums

Wenn der Kaufpreis vollständig gezahlt ist, wird der Notar den Antrag auf Umschreibung des Eigentums zum Grundbuch einreichen. Für Sie als Verkäufer bedeutet dies die Sicherheit, dass Sie das Eigentum erst verlieren, wenn Sie den vereinbarten Kaufpreis erhalten haben.

Bauträgervertrag

Im Bauträgerkaufvertrag verpflichtet sich der Bauträger zur Übertragung eines Grundstücks und zur schlüsselfertigen Errichtung eines Wohngebäudes auf dem Grundstück. Das Kaufobjekt selbst kann daher vor Abschluss des Kaufvertrages nicht besichtigt werden. Gegenüber einem „normalen“ Grundstückskaufvertrag ergeben sich einige Besonderheiten.

Eine wichtige Rolle spielen daher beim Bauträgervertrag neben den rechtlichen Regelungen die technischen Unterlagen. Dazu gehören zum einen die Baubeschreibung und zum anderen die Baupläne. Diese Unterlagen werden entweder als Anlage dem abzuschließenden notariellen Kaufvertrag beigefügt oder aber sie sind bereits zur Vorbereitung der späteren Kaufverträge in einer gesonderten notariellen Urkunde niedergelegt worden. In jedem Fall sollten Sie auch diese Unterlagen vor dem Vertragsschluss durchschauen.

Hinsichtlich der Fälligkeit des Kaufpreises sind die Regelungen der Makler- und Bauträgerverordnung zu beachten. Der Gesetzgeber schreibt zum Zweck des Verbraucherschutzes vor, dass der Kaufpreis in einzelnen Raten nur entsprechend dem tatsächlichen Baufortschritt gezahlt werden muss, es sei denn, der Verkäufer stellt zum Schutz des Käufers eine Bürgschaft.

Der Bauträgerkaufvertrag enthält des weiteren u. a. Regelungen zu folgenden Fragen, die für Sie als Käufer wichtig sind:

Hintergrund und Einzelheiten dieser Regelungen erläutert Ihnen Ihr Notar vor bzw. bei der Beurkundung.

Kauf einer Eigentumswohnung

Beim Kauf einer Eigentumswohnung erwerben Sie nicht nur das Eigentum an der Wohnung, sondern gleichzeitig auch einen Anteil an dem gesamten Gebäude und an dem Grund und Boden, auf dem das Haus steht. Das Eigentum an Grund und Boden und an dem Gebäude steht allen Wohnungseigentümern gemeinsam zu. Im Alleineigentum der einzelnen Wohnungseigentümer stehen lediglich die Wohnung selbst sowie ggf. dazugehörende Kellerräume, Garagen oder Tiefgaragenstellplätze (sogenanntes Sondereigentum).

Einzelnen Wohnungseigentümern können Sondernutzungsrechte eingeräumt sein. Darunter versteht man das Recht, bestimmte Bereiche des gemeinschaftlichen Eigentums (z. B. Räume oder Teile des Gartens) alleine, d. h. unter Ausschluss aller anderen, zu nutzen.

Das „Grundgesetz“ der Wohnungseigentümer stellt die sogenannte Teilungserklärung dar. Darin befinden sich Regelungen insbesondere über die Verwaltung der Wohnungsanlage und die Verteilung der anfallenden Kosten. Sie sollten sich als Käufer diese Teilungserklärung vor der Beurkundung des Kaufvertrages aushändigen lassen. Die Kosten der Verwaltung und der Instandhaltung der Wohnanlage werden im Regelfall durch die Erhebung von Umlagen aufgebracht. Deshalb sollten Sie sich vor Vertragsschluss auch darüber informieren, wie hoch das monatlich zu zahlende Hausgeld ist, ob eine Instandhaltungsrücklage gebildet wurde, um die Kosten erforderlicher Reparaturen zu bezahlen, und ob Rückstände bestehen. Bei Zweifelsfragen hilft Ihnen Ihr Notar.

Grundschulden, Hypotheken

Im Regelfall kann der Kaufpreis nicht vollständig aus eigenem Vermögen aufgebracht werden, vielmehr ist zusätzlich die Aufnahme eines Darlehns bei einer Bank erforderlich. Nehmen Sie bei Ihrer Bank ein solches Darlehen auf, wird ein Darlehensvertrag zwischen Ihnen und der Bank geschlossen. In diesem Darlehensvertrag sind die Bedingungen des Darlehns vereinbart, insbesondere die Laufzeit und der Zinssatz des Darlehns.

Damit Ihnen die Bank das Darlehn gewährt, verlangt die Bank Sicherheiten für den Fall, dass Sie das Darlehn nicht zurückzahlen können. Als Eigentümer oder Erwerber eines Grundstücks können Sie das Grundstück als Sicherheit verwenden, in dem Sie zugunsten der Bank eine Grundschuld oder eine Hypothek bestellen. Diese werden in das Grundbuch eingetragen. Grundschuld und Hypothek geben der Bank das Recht, das verpfändete Grundstück versteigern zu lassen. In der Praxis hat sich von den beiden Sicherheiten weitgehend die Grundschuld durchgesetzt.

Die Erklärung, mit der Sie der Eintragung der Grundschuld zustimmen, bedarf der notariellen Form. Der Grundschuldbestellung liegen im Regelfall Formulare der Banken zugrunde. Der Notar erläutert Ihnen den Inhalt dieser oft komplizierten Texte.

Welche Schulden durch die Grundschuld abgesichert werden, ergibt sich regelmäßig nicht aus dem Grundschuldformular selbst, sondern ist in einer gesonderten Vereinbarung, der sogenannten Zweckerklärung geregelt, die nicht der notariellen Form bedarf. Hier kann vorgesehen sein, dass nur ein konkretes Darlehen gesichert wird oder aber sämtliche Verbindlichkeiten des Schuldners aus seiner Geschäftsverbindung mit der Bank (Beispiel: Überziehung des Girokontos, spätere Darlehen) abgesichert werden: ein wichtiger Unterschied, insbesondere für den Fall, in dem der Eigentümer sein Grundstück als Sicherheit für fremde Verbindlichkeiten (Beispiel: Darlehen des Ehemannes) zur Verfügung stellt. Bei Zweifelsfragen hilft Ihnen Ihr Notar.

Der im Grundschuldformular angegebene Zinssatz ist zumeist viel höher, als der im Darlehensvertrag vereinbarte Darlehenszinssatz. Der Grund liegt darin, dass die angegebenen Zinsen genauso wie der Grundschuldbetrag nur die Obergrenze angegeben, bis zu der die Bank maximal abgesichert ist. Was tatsächlich zurückgezahlt werden muss, ergibt sich nicht aus der Grundschuld, sondern aus dem Darlehensvertrag.

In dem Grundschuldformular ist in aller Regel auch eine sogenannte Zwangsvollstreckungsunterwerfung hinsichtlich des Grundstücks und des gesamten sonstigen Vermögens enthalten. Die Folge ist, dass die Bank aus der Grundschuld sofort vollstrecken kann, ohne vorher einen Prozess gegen den säumigen Schuldner führen zu müssen. Sofern die Übernahme der persönlichen Haftung mit Unterwerfung unter die Zwangsvollstreckung vorgesehen ist, kann die Bank auch auf andere Vermögensgegenstände als das Grundstück Zugriff nehmen. Die Einzelheiten dieser Regelungen erläutert Ihnen Ihr Notar.

Sofern das abgesicherte Darlehen vertragsgemäß zurückgezahlt ist, ist die Bank verpflichtet, der Löschung der Grundschuld durch Erteilung einer Löschungsbewilligung zuzustimmen.

Die Hypothek kann in gleicher Weise wie die Grundschuld als Sicherheit für ein Darlehen dienen. Zwischen beiden Sicherungsmitteln bestehen zwar Unterschiede, für den Darlehensnehmer wirken sich diese aber im Regelfall nicht aus.

Notariat: Begründung von Wohnungseigentum

Allgemeines

Ein neu zu errichtendes oder ein bestehendes Gebäude kann nach dem Wohnungseigentumsgesetz in Wohnungseigentum bzw. in Teileigentum aufgeteilt werden.

Wohnungseigentum ist das Sondereigentum an Wohnräumen in Verbindung mit dem Miteigentumsanteil an dem Grundstück (Grund und Boden) und dem sonstigen gemeinschaftlichen Eigentum.

Teileigentum ist das Sondereigentum an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen des Gebäudes (z. B. Garage, Laden, Gaststätte …) in Verbindung mit dem Miteigentumsanteil am Grundstück und am sonstigen gemeinschaftlichen Eigentum.

Gemeinschaftliches Eigentum im Sinne des Wohnungseigentumsgesetzes sind das Grundstück sowie Teile, Anlagen und Einrichtungen des Gebäudes, die nicht im Sondereigentum oder im Eigentum eines Dritten stehen (z. B. Außenmauern, Dach…)

Erforderliche Unterlagen

Zur Begründung von Wohnungs- bzw. Teileigentum sind erforderlich

Baubehörde ist das zuständige Kreisbauamt beim Landratsamt oder bei Städten mit eigener Baubehörde, das städtische Baurechtsamt, bzw. das sonst für Baugenehmigungen zuständige städtische Amt.

Aus dem Aufteilungsplan muss hervorgehen

Alle zu dem selben Wohnungseigentum bzw. Teileigentum gehörenden Einzelräume und Bauteile, also auch Garagen, sind Nummer zu kennzeichnen, z. B. Wohnung Nr. 1, 2, 3 usw. In der Regel erfolgt die Kennzeichnung aller zu einer Wohnungs- oder Teileigentumseinheit gehörenden Räume zusätzlich durch Darstellung der Räume in verschiedenen Farben.

Zur Eintragung des Wohnungs- bzw. Teileigentums im Grundbuch müssen die genannten Voraussetzungen gegeben sein.

Der von der Baubehörde mit Stempel und Unterschrift versehene Aufteilungsplan, versehen mit der Abgeschlossenheitsbescheinigung dieser Behörde, soll daher bereits zum Notariatstermin vorliegen.

Notariat und Vollmachten

Allgemeines

Der Notfall sollte – auch in rechtlicher Hinsicht – niemanden unvorbereitet treffen. Eine plötzliche oder altersbedingte Krankheit oder ein Unfall können nicht nur zu wesentlichen Veränderungen in der allgemeinen persönlichen Lebensgestaltung führen. Krankheit und Unfall können auch zur Folge haben, dass Sie Ihre persönlichen Dinge (rechtlich) nicht mehr selbst regeln können und auf die Mitwirkung anderer angewiesen sind.

Der nächste Verwandte bzw. der Ehegatte oder der Lebensgefährte kann in solchen Situationen nicht automatisch für Sie handeln und entscheiden. Es ist daher ratsam, für solche Fälle Vorsorge zu treffen. So kann vor allem vermieden werden, dass andere fremde Personen allein über Ihr weiteres Befinden entscheiden.

Ihr Notar wird für diese Notfälle als Vorsorge auf den konkreten Einzelfall abgestimmte Vollmachten und andere Anordnungen vorbereiten. So wird Ihnen die Gewähr geboten, dass die von Ihnen ausgesprochenen Vollmachten und weiteren Anordnungen im Notfall auch Geltung erlangen. Im wesentlichen stehen folgende Vollmachten und Anordnungen zur Verfügung:

Generalvollmacht, Vorsorgevollmacht, Betreuungsvollmacht, Patientenverfügung.

Ihr Notar berät Sie gerne über Ihre Möglichkeiten zur Vorsorge. In einem persönlichen Gespräch ist zu erörtern, ob und welche Vollmachten und anderen Anordnungen sinnvoll sein können. Ihr Notar wird dabei gegebenenfalls auch weitere Regelungen empfehlen. Haben Sie minderjährige Kinder, so sind etwa Maßnahmen zur Sicherung ihrer Unterbringung bei von Ihnen bestimmten Personen und zur Bestellung einer Betreuungsperson anzuraten.

Betreiben Sie ein Unternehmen, ist zu prüfen, ob die Weiterführung des Unternehmens rechtlich hinreichend gesichert ist. Es sind getrennte Vorsorgemaßnahmen zu treffen. Eine für das Unternehmen erteilte Vollmacht gilt nicht notwendig im privaten Bereich und umgekehrt. Gerade auch hier sollten Sie den Rat Ihres Notars einholen.

Generalvollmacht

Als Vorsorgemaßnahme kommt insbesondere eine Generalvollmacht in Betracht. Durch sie wird gewährleistet, dass der von Ihnen Bevollmächtigte auch im Notfall z. B. über Ihre Bankkonten verfügen kann und insbesondere die mit Ihrem Notfall verbundenen finanziellen Angelegenheiten regeln kann. Eine Generalvollmacht ermöglicht es dem von Ihnen Bevollmächtigten des weiteren, über Ihr Vermögen zu verfügen und auch Abrechnungen mit Versicherungen und Beihilfestellen abzuwickeln. Der Notar wird im übrigen prüfen, ob eine Einschränkung des Umfanges der Generalvollmacht in Ihrem Fall sinnvoll ist.

Vorsorgevollmacht

Die Vorsorgevollmacht umfasst in der Regel Entscheidungen aus dem persönlichen Bereich und bezüglich des Vermögens des Vollmachtgebers. Gegenstand der Vorsorgevollmacht können demnach sein.

Gesundheitsfürsorge, Vermögensverwaltung, Regelungen über Aufenthaltsort (Einweisung in Krankenhausoder Pflegeheim), Recht für den Bevollmächtigten zur Einsicht in Ihre Krankenakten, Besuchsrecht am Krankenbett, auch bei intensiv-medizinischerBehandlung, möglichst weitgehendes Mitbestimmungsrecht des Bevollmächtigtenin Fragen der Heilbehandlung, Übertragung der Entscheidung in Hinblick auf möglicheTransplantationen, soweit rechtlich zulässig.

Durch eine Vorsorgevollmacht erhält der Bevollmächtigte, der Ihr Vertrauen genießt, ein Entscheidungsrecht in allen Ihren persönlichen, aus dem Notfall heraus entstehenden Angelegenheiten in dem Umfang, wie er Ihnen bei eigener Entscheidungs- und Handlungsfähigkeit zustände. Eine solche Regelung ist insbesondere dann erforderlich, wenn die gewählte Vertrauensperson nicht mit Ihnen verheiratet oder in einem engen Verwandtschaftsverhältnis steht. Ebenso ist sie sinnvoll, wenn Sie einen bestimmten Verwandten allein und ausschließlich mit diesen Aufgabenkreis betrauen möchten. Im übrigen erleichtert sie generell Ihrer Vertrauensperson den Umgang mit den Sie behandelnden und pflegenden Personen.

Ebenso wie die (vermögensmäßige) Generalvollmacht macht die Vorsorgevollmacht in ihrem Umfang den Bevollmächtigten sofort handlungsfähig, was insbesondere im Notfall sehr wichtig sein kann.

Betreuungsverfügung

Wollen Sie einer konkreten Person nicht bereits vorzeitig eine Vollmacht erteilen, sondern das Handeln anderer von staatlichen Stellen überwachen lassen, so kann es sinnvoll sein, nur eine sogenannte Betreuungsverfügung zu erklären. Bei der Betreuungsverfügung handelt es sich um einen von Ihnen geäußerten Vorschlag, welche Person durch das Vormundschaftsgericht zu Ihrem Betreuer ernannt werden soll, wenn eine Betreuung in vermögensmäßiger und/oder persönlicher Hinsicht für Ihre Person erforderlich wäre. Das Gericht ist grundsätzlich an die von Ihnen benannte Person gebunden und wird diese zu Ihrem Betreuer ernennen.

Patientenverfügung

Die sogenannte „Patientenverfügung“ beinhaltet Anordnungen in Hinblick auf die von Ihnen in bestimmten Notfällen gewünschte medizinische Behandlung und damit zusammenhängende Maßnahmen. Sie wird manchmal auch „Patiententestament“ genannt, obwohl es sich nicht um ein Testament handelt. Insbesondere können sie darin Ihre Wünsche hinsichtlich folgender Maßnahmen zu Ihrer Rettung, Behandlung oder Pflege zum Ausdruck bringen:

Umfang von Wiederbelebungsmaßnahmen, Umfang der künstlichen Aufrechterhaltung der lebenswichtigen Körperfunktionen, Transplantation von fremden Organen, Besuchsrecht für Ihre Angehörigen, Benennung einer Vertrauensperson, mit der das Personal, das Sie behandelt und pflegt, Rücksprache halten muss

Eine Patientenverfügung kann insoweit auch eine Vorsorgevollmacht ergänzen.